不動産投資のメリット(収益・節税)とリスク管理について

資産形成 上流社会 

不動産業所有は不労所得を得る最も有効な手段の一つです。その他のメリットとして、土地の値上がりによる含み益、そして節税効果があります。この原稿では、不動産投資のメリットとリスク管理についてみていきます。

不動産投資のメリット

不動産は実態(担保)があり、金額に上限がありません。物件が優良であれば、資産形成の手段としては最も有力な手法の一つです。優良物件の見きわめと情報収集が大事です。

定期収入とレバレッジ(てこ)

定期収入を得られることです。また、不動産には担保価値がありますので、銀行借入(ローン)を組むことができます。不動産投資による利回り-ローンの金利が利益として中長期にわたって得られます。ただし修繕費用も掛かりますので最初から計算に入れる必要があります。

手元資金が十分になくても、銀行借入を利用することで、レバレッジ(てこ)を利かせることができます。少ない資金でも、大きな取引による収益が期待できます。

不動産の節税効果(経費)

所得控除できる経費

不動産購入後は諸費用が掛かります。たとえば不動産会社の仲介手数料や不動産所得税、借入金利息、管理費、修繕費などです。これらの諸費用を確定申告時に経費として計上することで、所得税や住民税の低減がはかれます。

建物の減価償却

建築費用や、中古建物購入費用は、減価償却(期間にわたって使用される建物の取得に要した支出を、使用可能期間にわたって費用配分する手続き)します。減価償却の使用可能期間に当たるものが法定耐用年数です。法定耐用年数は減価償却の対象になる建物の構造や用途によって定められています。

建物の法定耐用年数(参照:国税庁ホームページ)

不動産の節税効果(相続税)

相続税は純資産額が多ければ多いほど相続税額が増える仕組みですがですが、不動産投資は純資産額を引き下げてくれる効果がある、かつ安定した不労収入が期待できるというメリットがあります。

不動産の評価と低減効果

不動産の相続税評価は、売買価格ではありません。例えば宅地であれば、2つの評価方法があります。この二つの評価方式が売買価格よりも低くなる場合が多く、その分、相続税の評価額が低くなることによって節税になるのです。

路線価方式

道路に面する宅地1平方メートルあたりの評価額です。全国各地の標準値の公示価格や実勢価格などを参考に算出されます。一般的に公示価格の8割程度となっています。宅地の面する道路ごとに定められた路線価を基準にして土地の評価額を算出する方法です。

路線価は相続税や贈与税の計算の基準となる土地(道路)の価額です。国税庁が毎年8月頃に発表しています。

財産評価基準書|国税庁
財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

倍率方式

評価倍率は、路線価が定められていない地域の土地等を評価する場合に用います。固定資産評価額に地域ごとに定められた倍率をかけて、土地の評価額を算出する方法です。倍率方式も売買価格より低く評価されることが多いです。。

賃貸契約締結による相続税引下げ効果

賃貸契約締結すると、借地割合に応じて不動産の評価額が下がります。国税庁の【参考法令・通達番号】(評基通26、89、89-2、93、94)を参照します。

課税される時期において貸家の用に供されている家屋などの建物は、借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から引いて評価します。具体的には、家屋の固定資産税評価額が100、借家権割合が30%である地域、賃貸割合が100%である場合、100-100×30%×100%で財産評価額は70となります。

法人を活用した節税

賃貸契約締結による評価下げの考え方の応用として、社長所有の不動産を会社に貸し出すことによって節税を行う方法があります。

適用条件としては、オーナー経営の黒字企業であることです。社長としては、所有不動産の賃貸借契約による相続財産引下げ効果があります。また確実に賃貸収入が得られるメリットが生じます。

法人は社宅として利用すればオーナーに支払う家賃代金を、経費(福利厚生費)を計上することができるため、法人税の引き下げる節税の効果があります。

不動産の優良物件の探し方

不動産物件は、ホームページに情報が掲載されています。そのほか、チラシや不動産会社の掲示板にも載っています。優良物件は、このように一般に公開される前に、不動産会社と付き合いが長かったり、関係性が強い顧客限定で、情報開示が行われることがあります。

これはと思う不動産会社の担当と、関係を持っておき良い情報があればもらえるようにしておくとよいでしょう。

売主の意向などでインターネットに公開していない物件は、半数に上るそうです。逆に、長いこと公開されている物件は、何か売れない理由があると考えた方がよさそうです。

不動産投資のリスク

不動産投資は、同じ物件がありません。一つ一つに特徴があります。自分の目で見て判断することが重要です。ここで不動産投資のリスク項目をみていきましょう。

空室、家賃滞納リスク

空室については、物件の、賃貸市場性の事前確認が必要です。また入居者は、募集力の高い会社に任せることです。

家賃滞納については、入居者の事前審査や、滞納保証サービス、サブリースの活用が対策として挙げられます。

家賃や資産価値が下がるリスク

入居者の自殺など事故物件になるリスクがあります。事故物件は相場に比べ、通常家が下がります。事故物件の遭遇率はさほど高くありませんが、少額短期保険などが備えになります。

また、建物の老朽化による家賃や資産価値の下落のリスクがあります。特に駅からの遠い利便性が悪い物件は、価格の下げ幅が大きくなる傾向があります。

利便性の高い物件を選択する、リノベーションなどの改築費用を準備するなどが対策としてあげらえます。家賃の下落はある程度購入時におり込んでおくことが大事です。

不動産購入の時期ですが、一般的に好景気の時に高騰し、不景気の時に価格は下がります。一概には言えませんが、株式と同様に不動産も不景気の時に購入し、好景気の時に売却すると値上がり益が期待できます。時間を味方につける投資方法です。

災害リスク

災害には、水害、火災、地震などがあげられます。自治体に洪水ハザードマップなどを確認しておきリスクを評価しておきましょう。災害は損害保険でカバーします。

最も不動産が値上がりする場合

不動産価格には、景気動向の左右されるため、トレンド物件のような高騰しすぎた物件は下落のリスクが高いです。反対に立地に比べ、都市計画のため評価が低い場合は、非常に値上がりがする場合もあります。

都市計画(市街化区域と市街化調整区)

不動産所有において、もっともメリットがあるときの一つは、都市計画の変更です。市街化調整区域から市街化区域に変更された土地は、驚くほど値上がりします。

市街化区域

市街化区域とは計画的なまちづくりの実施が確実で必要と認められる区域です。

市街化調整区域

一方まとまった農地や山林等で計画的なまちづくりの見込みがない区域、市街地に隣接した山林等で、自然環境の保護及び都市の防災性の向上の観点から保全することが望ましい区域を市街化調整区域とされます。

市街化調整区域では、住宅や事業用の建築物を開発・建築するためには、個別に審査をうけて許可を得る必要があります。そのため、市街化調整区域の売買は市街化区域に比べて大変なのです。

都市計画変更のメリット

不動産売買において、都市計画の変更を利用した売買に非常にメリットがある理由がここにあります。市街化調整区域の土地を買い、市街化区域になった後に売却することです。

都市計画の変更は地方議会の議決が必要ですし、政治マターです。このような情報をキャッチするルートがあれば、極めて価値の高い情報となりますが汚職事件とならないように注意しましょう。

地方の有力な地主関係の会合には、都市計画の変更やその他ネットや一般に出回らない有力な土地情報が出回ることがあるそうです。そういった会合に参画する方法を考えてみるのもよいかもしれません。結局、お金を持っているところにお金は集まるのですね。

プロフィール
顧客志向研究所

経営コンサルタントの国家資格である中小企業診断士です。
上場企業経営者から、中小企業、個人事業主に至るまで、数百の経営者の相談業務、ファシリテーション、社員教育の実績
中立的な立場で、課題解決に役に立つ情報提供を行うことを理念としてます。

そのほかの主な経歴
・外資系生命保険株式会社に在籍し、顧客課題のヒアリングから法人契約営業近畿地区2位(キングオブキングス賞)
MDRT(全世界74か国生命保険営業上位1%の成績基準達成)

・上場直前ベンチャー企業にて採用人事企画の経験

・上場コンサルティング会社での営業経験

・経営改善計画の策定経験(信用保証協会 バンクミーティング)
営業人材育成・人事分野から事業計画策定を得意としています。

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